ابوالفضل نوروزی
آیا افزایش وام خرید مسکن تنها کاری بود که دولت می‌توانست انجام دهد؟!
سیاست های تحریک تقاضا در بخش مسکن که در اکثر موارد با اعطای وام خرید به مصرف کننده اعمال می شود، علاوه بر افزایش سطح تولید، سبب افزایش سطح قیمت ها نیز می گردد.
آیا افزایش وام خرید مسکن تنها کاری بود که دولت می‌توانست انجام دهد؟!
به گزارش پهره؛
پیشنهادات اجرایی جهت حل معضل مسکن
حسن روحانی رئیس‌جمهور کشورمان شب گذشته در گفت‌وگوی زنده تلویزیونی با مردم در پاسخ به سؤال مجری درباره موضوع در مورد کاهش خرید مردم در بحث مسکن و افزایش اجاره‌نشینی و تذکرش به نوبخت و طیب‌نیا به‌خاطر رشد منفی در صنعت مسکن و موضوع مسکن مهر، خاطرنشان کرد: مسکن یکی از مواردی است که ما در آن رشد منفی داریم، همان‌طور که در بعضی بخش‌ها رشد مثبت داریم، در بخش مسکن ما با رشد منفی مواجه هستیم و راه‌حل آن هم این است که مردم قدرت لازم برای خرید را پیدا کنند و بتوانند مسکن تهیه کنند.
رئیس‌جمهور اظهار داشت: وقتی مردم نتوانند خانه بخرند به‌دنبال اجاره‌نشینی می‌روند و به‌طور طبیعی نیز اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند. کاری که دولت در بحث مسکن می‌توانست انجام دهد، بالا بردن وام بود و ما در 2-11 جلسه اقتصادی که بر سر موضوع بحث کردیم، وام را در این بخش افزایش دادیم تا تحرکی در بخش مسکن ایجاد شود و در ماه‌های اخیر هم تحرکت کوچکی در بازار مسکن ایجاد شده است... اما در عین حال در کلیت بخش مسکن ما هنوز متأسفانه مشکلاتی داریم.
سئوالی که اینجا مطرح می‌شود این است که آیا افزایش وام خرید مسکن تنها کاری است که دولت در بخش مسکن میتواند برای حل معضل مسکن و افزایش قدرت خرید مردم انجام دهد؟
در پاسخ به این سئوال باید گفت در شرایطی که بازار زمین و مسکن، دچار رکود است و شکست بازار وجود دارد، به صورت کلی در ادبیات اقتصادی، سه نوع بسته سیاستی، جهت رشد بخش مسکن و برون رفت از شرایط رکود تورمی به سمت رونق غیرتورمی پایدار وجود دارد که عبارتند از:
سیاست تحریک تقاضا (وام خرید)
سیاست های تحریک تقاضا در بخش مسکن که در اکثر موارد با اعطای وام خرید به مصرف کننده اعمال می شود، علاوه بر افزایش سطح تولید، سبب افزایش سطح قیمت ها نیز می گردد. اجرای سیاست تحریک تقاضا بدون اعمال سیاست های مکمل، ایجاد شرایط رونق اقتصادی به بهای تورم است که البته در دوره های بعد، از آنجا که هزینه های تولید را به سبب تورم افزایش می دهد، مجددا کاهش عرضه را با خود به همراه دارد و مطابق شکل زیر باعث رکود تورمی مجدد با یک تاخیر زمانی می گردد. این سیاست به دلیل عدم انطباق با شرایط اقتصادی خانوار برای پس انداز و پرداخت اقساط بالا، محدود بودن منابع بانکی جهت ارئه وام و همچنین ریسک بالای تسهیلات دهنده در شرایط کنونی پیشنهاد نمی شود.
فرآیند حلقه بسته تاثیر تحریک تقاضا بر ایجاد رکود و تورم اقتصادی
*گزینه ناقص دولت برای حل معضل مسکن
وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، جهت خارج شدن از رکود اقتصادی موجود در بخش مسکن، همان طور که رئیس جمهور در سخنان خود گفت تنها این سیاست را برگزید و سعی کرد با افزایش وام خرید مسکن و کاهش نسبی سود بانکی مشکل مسکن را حل کند چرا که از نظر ایشان «کاری که دولت در بحث مسکن می‌توانست انجام دهد، بالا بردن وام بود» ولی اعمال این سیاست به دلیل عدم استقبال مردم و بانکها حتی نتوانسته است به بهای ایجاد تورم آتی، سبب رونق بخش زمین و مسکن شود و بنابراین این سیاست در عمل، رونقی در بازار زمین و مسکن ایجاد نکرده است و باز هم طبق سخنان آقای رئیس جمهور «در بخش مسکن ما با رشد منفی مواجه هستیم» و «در عین حال در کلیت بخش مسکن ما هنوز متأسفانه مشکلاتی داریم».
سیاست تحریک عرضه
همان طور که بیان شد دولت در بخش مسکن تمام توان خود را بر افزایش وام خرید گذاشت و از سیاست های دیگر غافل شد که یکی از این سیاست ها، سیاست تحریک عرضه می باشد. سیاست تحریک عرضه نیز که با سیاست هایی جهت افزایش سطح تولید مسکن و به طور کلی رفع نارسایی های تولید مسکن اعمال می گردد ضمن افزایش سطح تولید، کاهش قیمت ها را با خود به همراه دارد. اما اتخاذ صرف سیاست های تحریک عرضه بدون اعمال سیاست های مکمل به دلیل وجود چسبندگی قیمت ها، وجود شکست بازار، وجود مشکلات ساختاری، وجود سوداگری در بازار مسکن و از همه مهمتر عدم توجه به واقعیات طرف تقاضا، منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه توانمندسازی خانوار نمی شود و رونق پایدار بخش زمین و مسکن را به همراه نخواهد داشت.
سیاست های تحریک توامان عرضه و تقاضا همراه با کاهش هزینه های تولید
سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا به این معناست که عرضه و تقاضا به صورت توأمان و ترکیبی حرکت کنند که در این حالت سبب افزایش سطح تولید، بیشتر از حالت قبلی بدون افزایش سطح قیمت ها می شوند، البته این مهم به شیب منحنی های عرضه و تقاضا نیز بستگی دارد. در واقع پیاده سازی این سیاست در بخش مسکن که در شرایط کنونی با مشکلات ناشی از نارسایی طرف عرضه و تقاضا و شکست بازار مواجه است، می تواند کشور را از رکود تورمی خارج کرده و رونق غیرتورمی را به همراه آورد. بسته سیاست های اقتصادی بهینه برای خروج از رکود تورمی را می توان ابتدا تحریک عرضه و سپس تحریک تقاضا به صورت توامان، به همراه رفع نارسایی های تولید و رفع مشکلات ساختاری مسکن دانست. در این راستا بسته سیاست های اقتصادی بخش مسکن با توجه به رویکرد جبران شکست بازار و رویکرد کاهش هزینه های تولید مسکن ارائه می شود:
*گزینه های پیشنهادی جهت حل معضل مسکن و خروج غیرتورمی از رکود اقتصادی
جهت نیل به هدف خروج غیر تورمی و پایدار از رکود بخش مسکن از طریق سیاست های تحریک توامان عرضه و تقاضا مبتنی بر کاهش هزینه های تولید، راهبرد هایی ترکیبی تدوین شده است که براساس آنها سیاست های اجرایی مطابق جدول ذیل ارائه می شود:
راهبردها
سیاست‌های اجرایی
1ـ اصلاح سیاست های زمین
عرضه و بازتوزیع زمین های دولتی، خصوصی و نهادهای عمومی احیا بافت فرسوده 2- کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن
اخذ مالیات در بخش زمین و مسکن (مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر اراضی موات و بایر، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه های خالی) ایجاد سامانه اطلاعات زمین و مسکن به عنوان زیرساخت اخذ مالیات 3- اصلاحات ساختاری در حوزه ساخت مسکن
اصلاح سیاست های عوارض و تراکم شهری تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی و گسترش شرکت های توسعه گر 4- کاهش هزینه های ناشی از سرمایه گذاری از طریق تخصیص تسهیلات به تولید و تقاضای مصرفی به صورت توامان
تخصیص وام پیش خرید تخصیص وام ساخت با امکان فروش اقساطی تخصیص وام خرید هدفمند به خانه اولی ها و خانه های نوساز 5- تکمیل واحد های نیمه تمام دولتی و خصوصی
تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر حمایت دولت جهت تکمیل واحدهای بخش خصوصی 6- راهبرد تامین مسکن عمومی
تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید ساخت مسکن حمایتی برای گروه های هدف
به طور کلی باید عنوان کرد که تنها راهکار آقای روحانی و تیم اقتصادی دولت برای حل معضل مسکن و خروج از رکود اقتصادی صرفا اعطای وام خرید مسکن نیست و دولت گزینه های بسیاری دارد جهت حل این مضل دارد. جهت اجرای گزینه های پیشنهادی فوق نیاز به عزم راسخ و جهادی دارد ولی وزارت راه و شهرسازی بسیاری از گزینه های پیشنهادی را رها کرده و فقط به آسوده ترین کار آن هم افزایش وام خرید دل خوش کرده است و به همگان از جمله آقای رئیس جمهور این را القاء می کند که تنها راه حل معضل مسکن وام خرید است. در پایان باید گفت که حتی اگر سیاست وام خرید نیز با استقبال مردم مواجه می شد با توجه به مشکلات ساختاری بخش زمین و مسکن، مشکلات باقی می ماند و رشد پایدار به تحقق نمی پیوست.
منبع فارس
انتهای متن/
پیشنهادات اجرایی جهت حل معضل مسکن
حسن روحانی رئیس‌جمهور کشورمان شب گذشته در گفت‌وگوی زنده تلویزیونی با مردم در پاسخ به سؤال مجری درباره موضوع در مورد کاهش خرید مردم در بحث مسکن و افزایش اجاره‌نشینی و تذکرش به نوبخت و طیب‌نیا به‌خاطر رشد منفی در صنعت مسکن و موضوع مسکن مهر، خاطرنشان کرد: مسکن یکی از مواردی است که ما در آن رشد منفی داریم، همان‌طور که در بعضی بخش‌ها رشد مثبت داریم، در بخش مسکن ما با رشد منفی مواجه هستیم و راه‌حل آن هم این است که مردم قدرت لازم برای خرید را پیدا کنند و بتوانند مسکن تهیه کنند.
رئیس‌جمهور اظهار داشت: وقتی مردم نتوانند خانه بخرند به‌دنبال اجاره‌نشینی می‌روند و به‌طور طبیعی نیز اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند. کاری که دولت در بحث مسکن می‌توانست انجام دهد، بالا بردن وام بود و ما در 2-11 جلسه اقتصادی که بر سر موضوع بحث کردیم، وام را در این بخش افزایش دادیم تا تحرکی در بخش مسکن ایجاد شود و در ماه‌های اخیر هم تحرکت کوچکی در بازار مسکن ایجاد شده است... اما در عین حال در کلیت بخش مسکن ما هنوز متأسفانه مشکلاتی داریم.
سئوالی که اینجا مطرح می‌شود این است که آیا افزایش وام خرید مسکن تنها کاری است که دولت در بخش مسکن میتواند برای حل معضل مسکن و افزایش قدرت خرید مردم انجام دهد؟
در پاسخ به این سئوال باید گفت در شرایطی که بازار زمین و مسکن، دچار رکود است و شکست بازار وجود دارد، به صورت کلی در ادبیات اقتصادی، سه نوع بسته سیاستی، جهت رشد بخش مسکن و برون رفت از شرایط رکود تورمی به سمت رونق غیرتورمی پایدار وجود دارد که عبارتند از:
سیاست تحریک تقاضا (وام خرید)
سیاست های تحریک تقاضا در بخش مسکن که در اکثر موارد با اعطای وام خرید به مصرف کننده اعمال می شود، علاوه بر افزایش سطح تولید، سبب افزایش سطح قیمت ها نیز می گردد. اجرای سیاست تحریک تقاضا بدون اعمال سیاست های مکمل، ایجاد شرایط رونق اقتصادی به بهای تورم است که البته در دوره های بعد، از آنجا که هزینه های تولید را به سبب تورم افزایش می دهد، مجددا کاهش عرضه را با خود به همراه دارد و مطابق شکل زیر باعث رکود تورمی مجدد با یک تاخیر زمانی می گردد. این سیاست به دلیل عدم انطباق با شرایط اقتصادی خانوار برای پس انداز و پرداخت اقساط بالا، محدود بودن منابع بانکی جهت ارئه وام و همچنین ریسک بالای تسهیلات دهنده در شرایط کنونی پیشنهاد نمی شود.
فرآیند حلقه بسته تاثیر تحریک تقاضا بر ایجاد رکود و تورم اقتصادی
*گزینه ناقص دولت برای حل معضل مسکن
وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم، جهت خارج شدن از رکود اقتصادی موجود در بخش مسکن، همان طور که رئیس جمهور در سخنان خود گفت تنها این سیاست را برگزید و سعی کرد با افزایش وام خرید مسکن و کاهش نسبی سود بانکی مشکل مسکن را حل کند چرا که از نظر ایشان «کاری که دولت در بحث مسکن می‌توانست انجام دهد، بالا بردن وام بود» ولی اعمال این سیاست به دلیل عدم استقبال مردم و بانکها حتی نتوانسته است به بهای ایجاد تورم آتی، سبب رونق بخش زمین و مسکن شود و بنابراین این سیاست در عمل، رونقی در بازار زمین و مسکن ایجاد نکرده است و باز هم طبق سخنان آقای رئیس جمهور «در بخش مسکن ما با رشد منفی مواجه هستیم» و «در عین حال در کلیت بخش مسکن ما هنوز متأسفانه مشکلاتی داریم».
سیاست تحریک عرضه
همان طور که بیان شد دولت در بخش مسکن تمام توان خود را بر افزایش وام خرید گذاشت و از سیاست های دیگر غافل شد که یکی از این سیاست ها، سیاست تحریک عرضه می باشد. سیاست تحریک عرضه نیز که با سیاست هایی جهت افزایش سطح تولید مسکن و به طور کلی رفع نارسایی های تولید مسکن اعمال می گردد ضمن افزایش سطح تولید، کاهش قیمت ها را با خود به همراه دارد. اما اتخاذ صرف سیاست های تحریک عرضه بدون اعمال سیاست های مکمل به دلیل وجود چسبندگی قیمت ها، وجود شکست بازار، وجود مشکلات ساختاری، وجود سوداگری در بازار مسکن و از همه مهمتر عدم توجه به واقعیات طرف تقاضا، منجر به کاهش قیمت مسکن و در نتیجه توانمندسازی خانوار نمی شود و رونق پایدار بخش زمین و مسکن را به همراه نخواهد داشت.
سیاست های تحریک توامان عرضه و تقاضا همراه با کاهش هزینه های تولید
سیاست تحریک همزمان عرضه و تقاضا به این معناست که عرضه و تقاضا به صورت توأمان و ترکیبی حرکت کنند که در این حالت سبب افزایش سطح تولید، بیشتر از حالت قبلی بدون افزایش سطح قیمت ها می شوند، البته این مهم به شیب منحنی های عرضه و تقاضا نیز بستگی دارد. در واقع پیاده سازی این سیاست در بخش مسکن که در شرایط کنونی با مشکلات ناشی از نارسایی طرف عرضه و تقاضا و شکست بازار مواجه است، می تواند کشور را از رکود تورمی خارج کرده و رونق غیرتورمی را به همراه آورد. بسته سیاست های اقتصادی بهینه برای خروج از رکود تورمی را می توان ابتدا تحریک عرضه و سپس تحریک تقاضا به صورت توامان، به همراه رفع نارسایی های تولید و رفع مشکلات ساختاری مسکن دانست. در این راستا بسته سیاست های اقتصادی بخش مسکن با توجه به رویکرد جبران شکست بازار و رویکرد کاهش هزینه های تولید مسکن ارائه می شود:
*گزینه های پیشنهادی جهت حل معضل مسکن و خروج غیرتورمی از رکود اقتصادی
جهت نیل به هدف خروج غیر تورمی و پایدار از رکود بخش مسکن از طریق سیاست های تحریک توامان عرضه و تقاضا مبتنی بر کاهش هزینه های تولید، راهبرد هایی ترکیبی تدوین شده است که براساس آنها سیاست های اجرایی مطابق جدول ذیل ارائه می شود:
راهبردها
سیاست‌های اجرایی
1ـ اصلاح سیاست های زمین
عرضه و بازتوزیع زمین های دولتی، خصوصی و نهادهای عمومی احیا بافت فرسوده 2- کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن
اخذ مالیات در بخش زمین و مسکن (مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر اراضی موات و بایر، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه های خالی) ایجاد سامانه اطلاعات زمین و مسکن به عنوان زیرساخت اخذ مالیات 3- اصلاحات ساختاری در حوزه ساخت مسکن
اصلاح سیاست های عوارض و تراکم شهری تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی و گسترش شرکت های توسعه گر 4- کاهش هزینه های ناشی از سرمایه گذاری از طریق تخصیص تسهیلات به تولید و تقاضای مصرفی به صورت توامان
تخصیص وام پیش خرید تخصیص وام ساخت با امکان فروش اقساطی تخصیص وام خرید هدفمند به خانه اولی ها و خانه های نوساز 5- تکمیل واحد های نیمه تمام دولتی و خصوصی
تسریع در تکمیل و عرضه واحدهای مسکن مهر حمایت دولت جهت تکمیل واحدهای بخش خصوصی 6- راهبرد تامین مسکن عمومی
تداوم تولید مسکن مهر برای متقاضیان جدید ساخت مسکن حمایتی برای گروه های هدف
به طور کلی باید عنوان کرد که تنها راهکار آقای روحانی و تیم اقتصادی دولت برای حل معضل مسکن و خروج از رکود اقتصادی صرفا اعطای وام خرید مسکن نیست و دولت گزینه های بسیاری دارد جهت حل این مضل دارد. جهت اجرای گزینه های پیشنهادی فوق نیاز به عزم راسخ و جهادی دارد ولی وزارت راه و شهرسازی بسیاری از گزینه های پیشنهادی را رها کرده و فقط به آسوده ترین کار آن هم افزایش وام خرید دل خوش کرده است و به همگان از جمله آقای رئیس جمهور این را القاء می کند که تنها راه حل معضل مسکن وام خرید است. در پایان باید گفت که حتی اگر سیاست وام خرید نیز با استقبال مردم مواجه می شد با توجه به مشکلات ساختاری بخش زمین و مسکن، مشکلات باقی می ماند و رشد پایدار به تحقق نمی پیوست.
منبع فارس
انتهای متن/
کد مطلب: 3863
